O que é a Lei de Regularização Fundiária?

A Lei nº 13.465, de 12 de julho de 2017, Lei de Regularização Fundiária, trouxe importantes inovações ao ordenamento jurídico.

A Lei dispõe sobre a regularização fundiária rural e urbana, sobre a liquidação de créditos concedidos aos assentados da reforma agrária e sobre a regularização fundiária no âmbito da Amazônia Legal.

Além disso, institui mecanismos para aprimorar a eficiência dos procedimentos de alienação de imóveis da União, e altera muitas leis, das quais se destacam a Lei no 8.629/1993 (Reforma agrária); Lei no 11.952/2009 (Regularização fundiária em terras da União, no âmbito da Amazônia Legal); Lei de Registros públicos; Código Civil; Código de Processo Civil; Programa Minha Casa, Minha Vida; Lei no 9.514/1997 (SFI); Lei no 6.766/1979 (Parcelamento do Solo Urbano); Código Florestal; Lei no 9.636/1998 (Alienação de bens imóveis da União); MP no 2.220/2001 (Concessão de uso especial); Decreto-Lei no 9.760/1946 (Bens imóveis da União); e, Decreto-Lei no 3.365/1941 (Desapropriação).

Como se nota, há um esboço legislativo modificado, conseguindo temas como a regularização fundiária rural e urbana, a criação do direito real de laje e outros.

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Quão grandemente à usucapião extrajudicial, a Lei inovou ao consentir o progresso do procedimento cartorário com a acessão tácita dos proprietários e/ou detentores de direitos reais do imóvel a ser usucapido, pois, presentemente o silêncio dos mesmos advém a ser interpretado como concordância para aquisição originária do imóvel.

O que muda com a Lei de Regularização Fundiária?

A Lei no 13.465/2017 (Lei Regularização Fundiária) incluiu no Código Civil o instituto do condomínio de lotes, passando a permitir a criação de um condomínio que será composto por lotes, os quais estarão necessariamente vinculados a uma fração ideal das áreas comuns em proporção a ser indicado no ato de instituição. Aos Condomínios de Lotes, serão aplicadas as regras previstas pela legislação civil aos condomínios edilícios, respeitando sempre a legislação urbanística de cada município.

Outra inovação atinge a Lei de Parcelamento do Solo Urbano (Lei no 6.766/79), trazendo a modalidade de loteamento de acesso controlado, cujo controle de acesso será regulamentado por ato do poder público Municipal, sendo vedado o impedimento de acesso a pedestres ou a condutores de veículos, não residentes, devidamente identificados ou cadastrados.

Observa-se ainda que a Lei de Regularização Fundiária criou uma nova modalidade de condomínio, denominado de condomínio urbano simples. Trata-se de uma espécie de condomínio edilício que dispensa algumas formalidades em razão da sua pequena dimensão, nos casos de terrenos que possuem construções de casas ou cômodos, onde os titulares visam a divisão das construções em unidades imobiliárias autônomas.

A instituição do condomínio urbano simples será registrada na matrícula do respectivo imóvel, na qual deverão ser identificadas as partes comuns ao nível do solo, as partes comuns internas à edificação, se houver, e as respectivas unidades autônomas, dispensada a apresentação de convenção de condomínio.

Assim, as unidades autônomas constituídas em matrícula própria poderão ser alienadas e gravadas livremente por seus titulares, e a gestão das partes co¬muns será feita de comum acordo entre os condôminos, podendo ser formalizada por meio de instrumento particular.

Destaca-se ainda a inclusão na Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973) do Código Nacional de Matrícula (CNM), que corresponde à numeração única de matrículas imobiliárias em âmbito nacional, cabendo ao Conselho Nacional de Justiça (CNJ) regulamentar as características e forma de implementação.

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No que tange à Regularização da propriedade fiduciária do fundo de arrendamento residencial (FAR), a Lei no 11.977/2009 igualmente sofreu correta alteração, já que os beneficiários de operações do Programa Minha Casa Minha Vida, com recursos advindos da integralização de cotas no FAR, são obrigados a ocupar os imóveis adquiridos, em até trinta dias, a contar da assinatura do contrato de compra e venda com cláusula de alienação fiduciária em garantia, firmado com o FAR.

A lei tenta inibir o desvirtuamento sofrido pelos programas sociais habitacionais, onde os verdadeiros necessitados ficavam à mercê dos beneficiários que não utilizam integralmente do imóvel, desviando o objetivo original, seja pela locação, venda a preço vil e até mesmo sequer ocupando o imóvel.

Com a obrigação de ocupar o imóvel no prazo estabelecido, aquele que descumprir o preceito legal estará autorizando ao FAR automaticamente a declarar o contrato resolvido e a alienar o imóvel a beneficiário diverso, a ser indicado conforme a Política Nacional de Habitação.

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