Fim do Leilão por Preço Irrisório: Novas Regras na Alienação Fiduciária Imobiliária
Com a promulgação da Lei nº 14.711/2023, que institui o novo Marco Legal das Garantias, o ordenamento jurídico brasileiro avança no sentido de proporcionar maior segurança às negociações que envolvem garantias reais, particularmente na alienação fiduciária de bens imóveis. A inovação mais sensível e amplamente discutida pela comunidade jurídica é a criação de um parâmetro objetivo para o valor mínimo de excussão do bem em leilão extrajudicial.
Nova exigência: valor mínimo para arrematação
O artigo 27 da Lei nº 9.514/1997, que disciplina a alienação fiduciária imobiliária, foi substancialmente alterado. Passa-se a exigir que nas segundas praças (ou leilões subsequentes), os imóveis não poderão mais ser alienados por um valor irrisório ou predatório, o que vinha suscitando debates judiciais e práticas abusivas no sistema extrajudicial.
Agora, o § 7º-A incluído ao artigo 27 estipula que a venda do imóvel, ainda que em segundo leilão, somente poderá ocorrer por valor igual ou superior a 50% do valor de avaliação do bem. Essa medida visa impedir arrematações por valores aviltantes, muitas vezes manipulados por credores ou terceiros interessados.
Impulsos econômicos e proteção jurídica
O legislador agiu em consonância com os princípios constitucionais da dignidade da pessoa humana e da função social da propriedade, buscando equilíbrio entre a satisfação do crédito e a proteção do patrimônio do devedor fiduciante.
Essa fórmula objetiva para o valor mínimo fortalece a segurança jurídica e reduz a judicialização de casos relacionados à desvalorização indevida do imóvel. A jurisprudência que vinha sustentando a nulidade de arrematações por preço vil tende agora a encontrar respaldo positivo e normatizado.
Implicações práticas para advogados
- Maior previsibilidade em execuções extrajudiciais.
- Redução de nulidades em leilões por preço vil.
- Necessidade de avaliação atualizada e fundamentada do imóvel.
- Nova perspectiva para negociações extrajudiciais e estratégias defensivas de devedores.
Jurisprudência e tendências futuras
O Superior Tribunal de Justiça (STJ), apesar de já sinalizar posicionamento contra arrematações por valores ínfimos — especialmente nas Súmulas 486, 414 e decisões reiteradas — carecia de normatização clara para o cenário da alienação fiduciária extrajudicial de imóveis. A alteração legislativa, nesse sentido, cumpre papel harmonizador entre a doutrina, a jurisprudência e a prática notarial e registral.
Considerações finais
O novo dispositivo jurídico representa um marco de amadurecimento na legislação patrimonial, sobretudo ao reforçar proteção normativa contra a dilapidação bem-comercializada por valores simbólicos. Importa ao advogado imobiliário e ao operador do direito dominarem essa atualização para evitar nulidades, garantir transparência nas operações e promover uma advocacia proativa.
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Por Memória Forense
