Cláusulas de correção monetária em contratos imobiliários geram insegurança jurídica
Discussões recentes sobre a validade da aplicação de índices econômicos em contratos de promessa de compra e venda de imóveis têm causado turbulência na jurisprudência brasileira. O Superior Tribunal de Justiça (STJ) vem sendo chamado a se manifestar reiteradamente sobre a legalidade de cláusulas que determinam a correção monetária de parcelas com base em índices como o INCC (Índice Nacional de Custo da Construção), especialmente em contratos firmados com consumidores na planta.
Correção monetária e função contratual
Nos termos do art. 421 do Código Civil, os contratos devem observar sua função social, o que inclui o equilíbrio entre as partes contratantes. Quando uma cláusula prevê a correção de parcelas com base em índices aplicáveis à fase de construção, surge o debate: trata-se de atualização legítima ou de onerosidade excessiva ao consumidor?
Por vezes, essas cláusulas são questionadas na justiça como abusivas, sendo arguidas com fundamento no art. 51, IV, do Código de Defesa do Consumidor (CDC), que prevê como nula a cláusula que estabelece obrigações desproporcionais ao consumidor.
Decisões judiciais contraditórias e insegurança jurídica
A multiplicidade de entendimentos judiciais sobre o tema acarreta insegurança jurídica para o setor imobiliário. Enquanto tribunais estaduais em algumas regiões coadunam com a validade do reajuste pelo INCC durante o período de obras, outros reconhecem tal prática como abusiva — especialmente se não houver previsão clara ou se o índice impactar significativamente no valor final do imóvel.
Jurisprudência do STJ
Em decisões recentes, a Corte Superior entende que a aplicação do INCC é válida, desde que claramente estipulada no contrato e limitada à fase de construção. Após a entrega do imóvel, o índice de reajuste deve ser substituído, usualmente pelo IPCA ou pelo IGP-M, conforme previsão contratual.
Exemplo disso é o AgRg no REsp 1.739.043/SP, no qual a 4ª Turma do STJ reiterou a legitimidade da correção pelo INCC durante a fase de construção, vencido o prazo da entrega do imóvel, passa-se à aplicação de índices ordinários.
Aspectos legais a considerar nos contratos imobiliários
- Transparência na redação das cláusulas, em consonância com o art. 6º, III, do CDC
- Vedação à onerosidade excessiva (art. 51, IV, CDC e art. 478 do Código Civil)
- Função social do contrato e boa-fé objetiva (arts. 421 e 422 do Código Civil)
- Distinção clara entre fase de construção e fase pós-entrega
Recomendações para advogados e incorporadoras
Para evitar litígios, é recomendável que as cláusulas sobre correção monetária sejam:
- Escritas de forma clara e objetiva;
- Separadas quanto às fases de construção e pós-entrega;
- Compatíveis com as práticas comerciais do mercado;
- Compatíveis com padrões da jurisprudência consolidada.
É essencial que advogados atuantes no Direito Imobiliário estejam atualizados sobre os entendimentos dos tribunais superiores, a fim de orientarem clientes com segurança jurídica.
Impactos para consumidores e mercado imobiliário
O impacto das decisões sobre o tema extrapola os limites individuais dos litígios. A adoção ou rejeição de determinado índice de correção monetária influencia diretamente o acesso ao crédito, confiança no mercado imobiliário e transparência nas relações contratuais.
Portanto, o debate sobre esses aspectos requer constante revisão dos contratos por especialistas, sobretudo incorporadoras, construtoras e escritórios de advocacia que atuam com direito do consumidor e direito contratual.
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