CNJ Reafirma: Exigir Certidões Negativas Para Registro Imobiliário é Inconstitucional
Em recente posicionamento que reacende debates estruturais no campo do Direito Registral Imobiliário, o Conselho Nacional de Justiça (CNJ) reafirmou de forma veemente a inconstitucionalidade da exigência de certidões negativas fiscais como condição para o registro de transmissão da propriedade de bens imóveis. A decisão advém de reiterado entendimento da Suprema Corte e reforça a proteção constitucional ao direito de propriedade, previsto no artigo 5º, XXII e XXIII da Constituição Federal.
Entendimento consolidado: segurança jurídica e eficácia imediata
O posicionamento foi tomado a partir do Procedimento de Controle Administrativo (PCA) nº 0005453-96.2021.2.00.0000, onde a Corregedoria Nacional de Justiça concluiu que delegatários extrajudiciais não possuem competência para exigir tais documentos como condição prévia ao registro de transações imobiliárias.
A medida, além de fortalecer o princípio da legalidade registral, também resguarda o princípio da estrita tipicidade dos atos registrais. A exigência, conforme observou o CNJ, não encontra amparo em lei específica, violando o artigo 195, §3º da Constituição, que não autoriza a vinculação tributária como mecanismo impeditivo à transmissão do direito real.
Precedentes do STF e jurisprudência dominante
A jurisprudência da Suprema Corte brasileira vem reiteradamente declarando inconstitucional a exigência de quitação fiscal como condicionante para a prática dos atos notariais e registrais.
Decisões emblemáticas como a ADI 3943 e o RE 842.846/SC reafirmaram que condicionar a eficácia de direitos patrimoniais à apresentação de certidões negativas seria uma forma oblíqua de cobrança coercitiva de tributos — prática vedada pelo ordenamento.
Aspectos relevantes da decisão:
- Reforço à presunção de veracidade dos títulos apresentados;
- Valorização do acesso à propriedade imobiliária como direito fundamental;
- Evita tratamento desigual a adquirentes de imóveis adimplentes e inadimplentes tributários;
- Afasta prática abusiva por parte de registros públicos que extrapolam sua função legal.
Impactos práticos aos operadores do Direito
Advogados atuantes em transações imobiliárias, especialmente nos ramos cíveis e empresariais, devem reavaliar cláusulas de escrituras, minutas contratuais e exigências padrão de cartórios. Com a reafirmação do CNJ, torna-se nula a imposição direta ou indireta da apresentação de certidão negativa como prerrogativa para o registro.
É fundamental orientar os clientes sobre a atual posição jurisprudencial, garantindo plena eficácia dos negócios jurídicos celebrados, mesmo diante de eventuais passivos fiscais. Já aos tabeliães e oficiais de registro, resta o dever de obediência aos atos normativos do CNJ sob pena de responsabilização administrativa.
Conclusão: avanços e desafios
A reafirmação do Conselho Nacional de Justiça reafirma o papel do Judiciário na tutela contra abusos cartoriais, promovendo maior segurança jurídica e respeito à Constituição Federal. Trata-se de passo importante para desburocratizar, democratizar e modernizar o acesso à formalização imobiliária no Brasil.
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Por Memória Forense