STJ reconhece possibilidade de matrícula individual em unidades de condomínios irregulares

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) publicou acórdão em que reconhece a possibilidade de abertura de matrículas individualizadas para unidades autônomas localizadas em condomínios edilícios, ainda que sem a devida averbação do ato constitutivo na matrícula-mãe da incorporação imobiliária. A decisão representa um marco relevante e de impacto direto nas práticas registrais e no mercado imobiliário nacional, especialmente em empreendimentos populares autoconstruídos.

Contexto jurídico do caso analisado

O julgamento decorre da análise do Tema 1245 sob o rito dos recursos repetitivos, e responde à seguinte controvérsia jurídica: “É possível a abertura de matrícula no registro de imóveis para unidades autônomas integrantes de condomínio edilício com base unicamente nas certidões administrativas expedidas pelos cartórios de registros de imóveis, ainda que ausente a individualização na matrícula originária?”

A Terceira Turma do STJ, por unanimidade, definiu que não é indispensável a averbação prévia da constituição do condomínio edilício na matrícula originária quando presentes documentos comprobatórios expedidos por outros órgãos, como prefeituras e cartórios administrativos. A tese repercute diretamente na aplicação dos arts. 1.332 e 1.333 do Código Civil Brasileiro, bem como das diretrizes da Lei n.º 6.015/73 (Lei dos Registros Públicos).

Afirmações da Relatoria

O relator, ministro Paulo de Tarso Sanseverino (aposentado), destacou que o ordenamento jurídico não pode ignorar a realidade social de grande parte da população brasileira que reside em conjuntos habitacionais formados por unidades autônomas, mas ainda sem a formal legal. Citou o princípio da função social da propriedade (art. 5º, XXIII, da CF) e acrescentou:

“A exigência formal irrestrita e absoluta acaba por perpetuar a irregularidade fundiária e prejudica o acesso à moradia digna, contrariando princípios constitucionais fundamentais.”, afirmou o relator.

Precedentes e jurisprudência consolidada

O entendimento acompanha a jurisprudência do próprio STJ, que em diversas oportunidades já flexibilizou requisitos registrais formais ante a comprovação de posse prolongada e boa-fé, fazendo valer o princípio da primazia da realidade. O precedente fortalece práticas legais de regularização fundiária urbana (REURB) de acordo com a Lei n.º 13.465/2017.

Implicações e perspectivas práticas

A decisão tem implicações diretas para:

• Agilizar os procedimentos de registro de imóveis em comunidades urbanas;
• Facilitar o acesso ao financiamento habitacional oficial;
• Reduzir disputas possessórias e ampliar a segurança jurídica dos adquirentes;
• Permitir maior regularização dos loteamentos e unidades entregues por programas habitacionais.

Importante ressaltar que a flexibilização não desobriga a prova documental mínima: será sempre exigida a demonstração da individualização física da unidade e sua conformidade urbanística, sob pena de nulidade do ato registral.

Orientações para a atuação profissional dos advogados

Profissionais da advocacia imobiliária devem se atentar às nuances do julgado, especialmente para assessorar clientes em processos de usucapião extrajudicial, REURB e em inventários que envolvam bens ainda não formalmente distintos no registro de imóveis. A atuação diligente pode favorecer soluções extrajudiciais e prevenir litígios futuros.

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Por Memória Forense