Aluguel por aplicativo e condomínio: limites jurídicos da locação curta

A proliferação de locações por curta temporada intermediadas por plataformas digitais deslocou o debate jurídico do campo tributário e contratual para o coração do direito condominial. Hoje, a controvérsia central é saber até que ponto a convenção do condomínio pode restringir a oferta de unidades em aplicativos como Airbnb e Booking, e em que medida o uso reiterado da unidade para hospedagem configura desvio da destinação residencial do edifício.

Contexto

A prática nasceu como complemento de renda e ganhou escala com a crise econômica e o encarecimento dos imóveis urbanos. O modelo, contudo, alterou a dinâmica de prédios projetados para uso estritamente residencial: rotatividade alta de hóspedes, uso intensivo de áreas comuns, demandas de segurança e ruídos passaram a colidir com a expectativa dos demais condôminos quanto à tranquilidade e à previsibilidade do convívio.

O arcabouço normativo aplicável é multifacetado. A locação por temporada está regulada nos arts. 48 a 50 da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991), com prazo máximo de 90 dias. A hospedagem profissional, por sua vez, é disciplinada pela Lei 11.771/2008 (Política Nacional de Turismo) e exige cadastro no Cadastur. Entre esses dois polos — locação residencial atípica e meio de hospedagem — situa-se uma zona cinzenta que tem alimentado a litigiosidade.

No plano condominial, o Código Civil (Lei 10.406/2002), em seus arts. 1.331 a 1.358, estabelece que a convenção pode disciplinar o uso das unidades autônomas, desde que respeitada a destinação prevista na instituição do condomínio. O art. 1.336, IV, do CC veda ao condômino dar à unidade utilização diversa daquela registrada ou que prejudique o sossego, a salubridade e a segurança dos demais.

O que foi decidido

A Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça, ao apreciar o REsp 1.819.075/RS, firmou orientação no sentido de que o condomínio residencial pode, mediante deliberação válida e previsão na convenção, vedar a utilização das unidades para locação por curta temporada via plataformas digitais quando essa atividade configurar hospedagem atípica, com elevada rotatividade de ocupantes e oferta indeterminada ao público.

O colegiado fundamentou que a convenção condominial, aprovada pelo quórum legal, é instrumento legítimo para delimitar o alcance da destinação residencial. A turma entendeu que a oferta sistemática da unidade em aplicativos, com diárias, serviços e perfil de hospedagem, descaracteriza o uso residencial e aproxima a atividade da exploração de meio de hospedagem — para a qual o edifício não foi concebido nem está habilitado.

Não se trata, contudo, de vedação absoluta a toda e qualquer locação por temporada. A jurisprudência consolidada distingue a locação eventual, dirigida a inquilino determinado e por prazo definido (compatível com a Lei do Inquilinato), da exploração comercial reiterada, sem vínculo de identificação prévia do ocupante.

Base normativa e precedentes

• Art. 1.331 e art. 1.336, IV, do Código Civil — fixam a função social do condomínio edilício e proíbem o uso da unidade em desacordo com sua destinação.
• Art. 1.333 do Código Civil — atribui à convenção, registrada no cartório de imóveis, força obrigatória sobre titulares de direitos sobre as unidades.
• Arts. 48 a 50 da Lei 8.245/1991 (Lei do Inquilinato) — definem a locação por temporada residencial, com prazo máximo de 90 dias.
• Lei 11.771/2008 — disciplina meios de hospedagem e exige registro no Cadastur para atividade turística profissional.
• REsp 1.819.075/RS (STJ, 4ª Turma) — admite vedação convencional à locação curta com perfil de hospedagem.
• Súmula 260 do extinto TFR / jurisprudência do STJ — reforçam a obrigatoriedade da convenção registrada perante condôminos, ocupantes e sucessores.

Impacto prático

• Para proprietários-hospedeiros: a verificação da convenção e do regimento interno antes de anunciar a unidade tornou-se etapa indispensável. Cláusulas que restringem ou condicionam a locação por curta temporada são, em regra, válidas e oponíveis.
• Para síndicos e administradoras: ganha relevância a adequação da convenção, com quórum qualificado (dois terços dos condôminos, conforme art. 1.351 do CC), para inserir ou esclarecer vedações, evitando litígios futuros.
• Para advogados: o contencioso tende a girar em torno da prova do caráter "hospedagem atípica" — frequência de anúncios, número de hóspedes, presença de serviços, registro tributário do proprietário —, exigindo instrução probatória detalhada.
• Para plataformas digitais: cresce o risco regulatório e a pressão por filtros que sinalizem restrições condominiais, sob pena de responsabilização solidária em ações indenizatórias.
• Para o mercado imobiliário: imóveis em edifícios com vedação expressa tendem a sofrer redesconto de valor frente a unidades em prédios com perfil "short stay".

O que observar

A controvérsia ainda comporta nuances importantes. O Supremo Tribunal Federal não enfrentou diretamente eventual conflito entre o direito de propriedade (art. 5º, XXII, CF/88) e a função social da propriedade urbana (art. 5º, XXIII, e art. 182, §2º, CF/88) no recorte específico das plataformas. Municípios começam a editar leis de zoneamento e tributação específicas (ISS sobre intermediação, taxas turísticas), o que pode redesenhar o cenário.

Profissionais devem acompanhar: (i) projetos de lei federais que pretendem equiparar expressamente a locação por aplicativo a meio de hospedagem; (ii) decisões de tribunais estaduais sobre o quórum exigido para inserir a vedação na convenção; (iii) eventuais ações coletivas de condôminos contra plataformas; e (iv) os reflexos tributários, especialmente quanto à incidência de ISS, IRPF e contribuição previdenciária no caso de exploração habitual.

O recado da jurisprudência atual é claro: a renda extra obtida por aplicativo não se sobrepõe à autonomia coletiva do condomínio. Onde a convenção veda, a locação por temporada digital cede — e o uso reiterado, ainda que silente a convenção, pode ser combatido com fundamento na descaracterização da destinação residencial.