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Jurisprudência e Políticas Públicas Colidem em Meio à Expansão do Airbnb no Rio de Janeiro

A crescente presença de imóveis anunciados no Airbnb e outras plataformas digitais de hospedagem no Rio de Janeiro expõe um cenário de especulação imobiliária sem precedentes, suscitando intensas discussões no âmbito jurídico e urbanístico. A prática vem sendo alvo de críticas por acelerar a gentrificação de bairros populares e exaurir a oferta de imóveis para fins residenciais, resultando num mercado inflacionado e socialmente excludente.

A problematização jurídica em torno da hospedagem temporária

Do ponto de vista jurídico, o uso de imóveis residenciais para hospedagem temporária se situa em uma zona cinzenta que desafia a legislação urbanística e condominial vigente. Embora não haja no Brasil uma legislação federal específica que regulamente o funcionamento do Airbnb, tribunais têm se debruçado sobre o conflito entre o direito de propriedade (art. 5º, XXII, da Constituição Federal) e a função social da propriedade (art. 182, §2º, CF).

Tribunais estaduais, como o TJ-SP e o TJ-RJ, têm adotado entendimentos diversos quanto à regularidade do uso das unidades autônomas para fins de locação por temporada. Em diversas oportunidades, as decisões judiciais atentaram para o Estatuto da Cidade (Lei nº 10.257/2001), sobretudo no que tange à necessidade de compatibilidade do uso do imóvel com a legislação urbanística local e o regimento interno dos condomínios.

Impactos urbanísticos e sociais no Rio de Janeiro

Bairros históricos e turísticos, como Santa Teresa, Lapa e Copacabana, vêm sofrendo com o fenômeno da 'airbnbização', que provoca:

• Descaracterização do uso residencial e perda de identidade comunitária
• Encarecimento do metro quadrado, inviabilizando a permanência de moradores locais
• Dificuldades de fiscalização e insegurança jurídica nas relações contratuais

Em debate na Câmara dos Vereadores, há propostas legislativas que tentam regulamentar a atividade das plataformas digitais de hospedagem, como o Projeto de Lei nº 1374/2019, que visa estabelecer limites ao uso de imóveis residenciais para fins turísticos, especialmente nos bairros mais afetados.

A jurisprudência e os precedentes relevantes

Importantes decisões judiciais vêm se formando sobre o assunto. Cabe destacar o REsp 1819075/SP, julgado pelo STJ, que reconheceu a legalidade da restrição imposta por condomínio residencial ao uso de unidades para locações de curta duração por meio de plataformas digitais, desde que haja previsão expressa na convenção condominial.

Já o STJ, no AgInt no REsp 1.884.483/SP, apontou que a incidência do Código de Defesa do Consumidor (Lei 8.078/90) pode ocorrer em contratos de hospedagem ofertados por plataformas digitais, gerando responsabilidades civis objetivas frente ao consumidor.

O papel do advogado diante da nova realidade urbana

O advogado, especialmente em áreas de direito imobiliário, urbanístico e do consumidor, precisa se manter atualizado frente à inovação tecnológica e seus impactos no tecido jurídico. Atuar de forma proativa na orientação de condomínios, elaboração de cláusulas contratuais específicas e oferecimento de pareceres jurídicos à luz da legislação local se torna elemento crucial.

Nesse contexto, é importante conhecer a legislação municipal, os planos diretores urbanos e a jurisprudência atual sobre a matéria. A atuação advocatícia encontra-se cada vez mais integrada à realidade social urbana e às novas formas de habitação que desafiam o conceito tradicional de moradia e propriedade.

Se você ficou interessado na regulação do Airbnb e deseja aprofundar seu conhecimento no assunto, então veja aqui o que temos para você!

Assinado, Memória Forense