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Proibição de locações atípicas causa controvérsia no anteprojeto do novo Código Civil

O recente anteprojeto do novo Código Civil, tornado público em junho de 2025, trouxe à tona proposta legislativa que gerou intenso debate entre juristas, operadores do direito e representantes de setores diretamente atingidos pela modificação: a proibição das locações atípicas na modalidade de hospedagem, popularizadas por meio de plataformas como Airbnb e Vrbo.

O que prevê o anteprojeto

O texto apresentado pela Comissão de Juristas — instituída pela Câmara dos Deputados sob a condução do Ministro do STJ Luis Felipe Salomão — propõe, de forma objetiva, a vedação das locações tidas como “atípicas de hospedagem”, emprestando à legislação um contorno mais rígido entre locação residencial prevista na Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato) e modalidades que mimetizem a prestação de serviços hoteleiros.

Implicações jurídicas e possíveis conflitos

Apesar do esforço de modernização e sistematização, a proposta gera desconforto jurídico ao afrontar entendimentos jurisprudenciais consolidados, inclusive no Superior Tribunal de Justiça, que admite contratos atípicos em razão da autonomia privada, sob a égide do art. 425 do Código Civil, que reconhece a validade de negócios jurídicos atípicos, desde que não contrariem a ordem pública e os bons costumes.

A minuta parece desconsiderar a função social da propriedade e a liberdade de contratar, pilares constitucionais consagrados nos arts. 5º, XXII e 170, II da Constituição Federal. A vedação proposta implica intromissão indevida do legislador na esfera da autodeterminação privada e da livre iniciativa, impactando diretamente investidores, proprietários e empresas intermediadoras do mercado de “curta duração”.

Reações do setor e possíveis medidas judiciais

Entidades das áreas de turismo e tecnologia já criticaram a ideia, declarando que a medida pode ensejar demandas constitucionais e ações diretas de inconstitucionalidade (ADIs), sendo que um eventual retrocesso pode se configurar como afronta ao princípio da segurança jurídica ao prejudicar contratos já em curso.

Jurisprudência e precedente relevante

Destaca-se a decisão do Recurso Especial 1.819.075/SP, no qual o STJ reconheceu a validade de contratos por temporada realizados via plataformas digitais, compreendendo-os como meio legítimo para se exercer o direito de propriedade. Tal posicionamento reforça a necessidade de um debate amplo e técnico sobre os limites da atuação legislativa nesse campo.

Próximos passos legislativos

A matéria será debatida em audiências públicas e poderá sofrer modificações antes de sua eventual tramitação no Congresso Nacional. Juristas alertam para o risco de se criar insegurança jurídica e de afugentar investimentos dos setores imobiliário e turístico.

Trata-se de uma oportunidade ímpar de amadurecimento das instituições jurídicas brasileiras, que exige escuta ativa da advocacia nacional, do Ministério Público, da Defensoria Pública e da própria sociedade civil organizada.

Memória Forense

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