STJ limita taxa de fruição ao período de inadimplência em distrato

A 4ª Turma do Superior Tribunal de Justiça estabeleceu uma delimitação importante no cálculo da taxa de fruição em contratos de distrato: a indenização pelo uso do imóvel ressarcível ao promitente-vendedor restringe-se exclusivamente ao período em que o promitente-comprador permaneceu em inadimplência, não se estendendo ao conjunto da ocupação.

Contexto

A controvérsia envolve uma questão clássica do direito imobiliário: quando uma promessa de compra e venda é desfeita em virtude de falta de pagamento das parcelas pelo comprador, quem permaneceu ocupando o bem tem direito a compensação. O imbróglio centra-se em saber se essa compensação (chamada taxa de fruição) abrange apenas os meses em que houve inadimplência ou se incide sobre toda a duração da ocupação.

O Tribunal de Justiça de São Paulo, instância anterior, havia adotado entendimento mais gravoso aos compradores, entendendo que a construtora faria jus ao recebimento da taxa de fruição sobre o tempo integral de uso do imóvel, sob o argumento de que limitá-la geraria enriquecimento ilícito dos adquirentes. A premissa era evitar que particulares desfrutassem do bem sem qualquer contraprestação pecuniária.

Essa divergência ganhou relevância prática porque afeta diretamente o valor líquido da restituição das quantias pagas quando do distrato, incidindo sobre o patrimônio do consumidor no momento já crítico da rescisão do investimento imobiliário.

O que foi decidido

A 4ª Turma do STJ acolheu o recurso especial e firmou entendimento unânime de que a indenização pelo uso (taxa de fruição) limita-se exclusivamente ao lapso temporal de inadimplência. O relator, ministro João Otávio de Noronha, destacou que essa posição alinha-se à jurisprudência consolidada das turmas de Direito Privado da corte superior.

A fundamentação repousa na distinção conceitual entre dois períodos: aquele em que o comprador cumpriu suas obrigações (pagando as parcelas) e aquele em que deixou de fazê-lo. Durante a fase de cumprimento contratual, não há razão econômica para cobrar uma taxa de fruição adicional, pois a prestação já está sendo remunerada pelo contrato principal. A incidência da taxa restringe-se aos meses subsequentes à caracterização da inadimplência.

O julgado rejeita a lógica de penalizar o comprador duas vezes: uma primeira vez pela perda das parcelas já investidas e uma segunda pela cobrança retroativa sobre período em que as obrigações estavam sendo cumpridas regularmente.

Base normativa e precedentes

• Código Civil, art. 927 — Aquele que causa dano a outrem fica obrigado a repará-lo, fundamento geral da responsabilidade e da indenização pelo uso indevido do imóvel
• Código de Defesa do Consumidor (Lei 8.078/1990), art. 6.º, VIII — Proteção contra cláusulas abusivas, que sustenta a interpretação restritiva de cobranças genéricas sobre consumidor em relação de hipossuficiência
• Lei 10.406/2002 (Código Civil), art. 188 — Enriquecimento ilícito: a doutrina invoca o conceito para proteger o consumidor de ganhos injustificados da construtora quando o comprador já pagou suas prestações
• Jurisprudência consolidada do STJ — As turmas de Direito Privado desenvolveram entendimento pacífico segundo o qual o direito à indenização pelo uso nasce exclusivamente na data da inadimplência, não retroagindo ao início da ocupação

Impacto prático

A decisão afeta diretamente três grupos: compradores em distrato de contratos imobiliários, construtoras/incorporadoras, e o mercado de crédito imobiliário em geral.

• Para compradores: reduz significativamente o valor desconto na restituição das parcelas pagas. A taxa de fruição incidirá apenas sobre os meses de falta de pagamento, não sobre os anos anteriores de ocupação com prestações em dia
• Para construtoras: limita a recuperação de despesas operacionais (manutenção, impostos, despesas condominiais) ao período estritamente necessário, evitando enriquecimento desproporcional
• Para operadores jurídicos: estabelece previsibilidade em ações de distrato, reduzindo litígios sobre o cálculo do saldo final devedor
• Para leiloeiros e bancos: facilita a reintegração de posse e a realização de bem, que terá débito menor, aumentando a solvência do negócio

O que observar

Alguns pontos permanecem em aberto ou exigem atenção na execução prática:

• Comprovação da inadimplência: a delimitação temporal dependerá de prova clara da data em que a prestação deixou de ser paga, exigindo documentação precisa
• Despesas do imóvel durante a ocupação: questão correlata é se a construtora pode deduzir custos com IPTU, condomínio ou manutenção do período de ocupação, ainda que em dia os pagamentos. O acórdão não expõe essa matéria diretamente
• Aplicação a contratos anteriores: discussão sobre modulação dos efeitos — se a decisão retroage a contratos já distratos antes do julgamento ou vale apenas para novos distratos
• Contratos com previsão expressa: situação em que a avença contratual prevê cobranças adicionais além da taxa de fruição pode exigir análise específica de abusividade

O precedente consolida proteção ao consumidor sem eliminar o direito legítimo do vendedor à compensação pelo período de uso indevido, marcando um equilíbrio interpretativo centrado na boa-fé contratual.