TJ/DF mantém execução de aluguel em shopping e admite cumular honorários

A 6ª Turma Cível do TJ/DF, por unanimidade, acolheu embargos de declaração com efeitos infringentes para determinar o prosseguimento de execução de título extrajudicial que cobra cerca de R$ 1 milhão em débitos de contrato de locação firmado em shopping center. O colegiado reconheceu omissão no julgamento anterior e validou a cumulação de honorários advocatícios contratuais de 20% com os honorários sucumbenciais, além de afastar a exigência indiscriminada de comprovantes individualizados de despesas para a admissão da inicial executiva.

Contexto

A controvérsia nasceu em uma execução de título extrajudicial proposta para cobrança de aluguéis, multa rescisória e encargos decorrentes de contrato de locação empresarial em shopping center. Em primeiro grau, o juízo determinou a emenda da inicial para juntada de documentos complementares relativos às verbas cobradas. Diante do que entendeu ser cumprimento insuficiente, o magistrado indeferiu a petição inicial e extinguiu o feito sem resolução de mérito, com base nos arts. 801 e 924, I, do CPC (Lei 13.105/2015). A apelação foi inicialmente desprovida, mas as exequentes opuseram embargos de declaração apontando que teses centrais — natureza das verbas, suficiência probatória e cabimento dos honorários contratuais — não haviam sido enfrentadas.

O pano de fundo é técnico: a locação em shopping center possui regime próprio, regida pela Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991), em especial pelo art. 54, que confere ampla liberdade contratual entre empreendedor e lojista. Esse regime convive com regras condominiais atípicas, em que despesas comuns, fundo de promoção e custos de climatização são objeto de rateio aprovado em assembleia, exigindo critério específico de comprovação. A jurisprudência do STJ vem reconhecendo, há anos, particularidades probatórias e contratuais desse modelo de locação, inclusive quanto à validade de cláusulas que estipulam honorários advocatícios convencionais em caso de inadimplência.

O que foi decidido

O relator reconheceu que o acórdão recorrido apenas registrou as teses da apelação sem efetivamente enfrentá-las, o que configura vício de fundamentação à luz do art. 489, §1º, IV, do CPC. Sanada a omissão, a turma reformou a sentença de extinção e determinou o retorno dos autos ao juízo de origem para recebimento da emenda e regular processamento da execução.

No mérito, o colegiado fixou três entendimentos centrais. Primeiro, que aluguéis e multa rescisória em locação de shopping decorrem diretamente do contrato e dos boletos inadimplidos, não se podendo exigir do locador "comprovante de pagamento" da verba, já que a obrigação nasce da própria disponibilização do espaço comercial. Segundo, que encargos comuns, ar-condicionado, energia elétrica e IPTU, por serem verbas de rateio, comprovam-se por orçamento anual aprovado em assembleia, atas, memórias de cálculo e boletos correspondentes — e não por comprovantes individualizados de cada despesa. Terceiro, que a cláusula de honorários advocatícios contratuais de 20% é válida e cumulável com a verba sucumbencial, sem configurar bis in idem.

A turma também afastou objeção quanto à ausência de citação dos executados, pois a decisão não impõe condenação nem autoriza constrição: apenas remove o obstáculo processual à execução, com contraditório diferido para o momento próprio (pagamento, embargos à execução ou impugnações cabíveis após a citação).

Base normativa e precedentes

• Arts. 801 e 924, I, do CPC (Lei 13.105/2015) — fundamentos invocados pelo juízo para indeferir a inicial; o TJ/DF entendeu aplicação inadequada diante da suficiência documental.
• Art. 489, §1º, IV, do CPC — exige enfrentamento de todos os argumentos capazes de infirmar a conclusão do julgado, base para o acolhimento dos embargos.
• Art. 4º do CPC (primazia do julgamento de mérito) — orienta o aproveitamento dos atos e o prosseguimento ao menos quanto às verbas documentalmente amparadas.
• Art. 54 da Lei 8.245/1991 (Lei do Inquilinato) — consagra a liberdade contratual nas locações em shopping center, validando cláusulas de rateio e penalidades.
• Art. 22 da Lei 8.906/1994 (Estatuto da OAB) — assegura ao advogado a percepção de honorários convencionados, distintos dos sucumbenciais.
• Precedentes do STJ — pacificam que honorários contratuais e sucumbenciais possuem natureza jurídica distinta em locação de shopping, sendo cumuláveis sem bis in idem.

Impacto prático

• Para empreendedores de shopping centers: consolida-se um roteiro probatório seguro para execução de inadimplência — contrato, boletos, planilha, atas e orçamentos aprovados são suficientes para instruir a inicial.
• Para lojistas executados: eventuais divergências sobre rubricas de rateio ou cálculo do IPTU devem ser deduzidas em embargos à execução, e não servem mais como argumento para indeferimento liminar da inicial.
• Para advogados: reforço da exigibilidade dos honorários contratuais de 20% cumulados com os sucumbenciais, desde que previstos em cláusula expressa.
• Para juízes de primeiro grau: sinal de que a primazia do mérito impede extinção integral quando há, no mínimo, parcela das verbas adequadamente documentada.
• Para a prática processual: confirma que o contraditório diferido é admissível em reforma de sentença que apenas remove óbice processual, sem prejuízo aos executados.

O que observar

O acórdão ainda comporta eventual recurso especial, sobretudo se a parte executada sustentar dissídio jurisprudencial quanto à cumulação de honorários ou à suficiência probatória das verbas de rateio. Profissionais que atuam com locação comercial devem revisar cláusulas-padrão para garantir clareza na forma de apuração de encargos comuns e na previsão expressa de honorários convencionais — requisito decisivo para sua cobrança em execução. Também é prudente acompanhar como o juízo de origem definirá o exato montante exequível após a emenda, já que o tribunal admitiu que eventual insuficiência em rubrica específica não contamina o todo. Por fim, vale monitorar se outras câmaras do TJ/DF e demais tribunais seguirão a linha aqui adotada, especialmente quanto à dispensa de comprovante individualizado para aluguel — ponto que tende a se firmar como diretriz prática em execuções de locação empresarial.