TJ/SP condena construtora por propaganda enganosa de quintal em apartamento

O Tribunal de Justiça de São Paulo confirmou condenação de construtora ao pagamento de R$ 10 mil por danos morais em favor de consumidor que adquiriu apartamento sob influência de material publicitário que destacava indevidamente um quintal como privativo. A decisão reconhece a ocorrência de publicidade enganosa e a indução do comprador ao erro mediante apresentação distorcida das características do imóvel, rejeitando a tese construtora de que documentação contratual afastaria responsabilidade.

Contexto

A controvérsia envolve um conflito clássico entre o que é divulgado publicitariamente ao consumidor e as informações técnicas constantes em contratos e documentos. As vendas imobiliárias frequentemente se baseiam em estratégias de marketing que destacam diferenciais mercadológicos — neste caso, a suposta privacidade de um espaço externo — como fator de atração e aumento de percepção de valor. A jurisprudência dos tribunais estaduais tem consolidado o entendimento de que publicidade e ambientes decorados integram o processo de persuasão do consumidor e, portanto, vinculam o fornecedor quando causam divergência material com o produto entregue.

O ponto central é a aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor (Lei 8.078/1990) às relações imobiliárias e a responsabilidade pela apresentação enganosa de características da unidade, independentemente do que conste formalmente em documentos. A discussão também toca na categorização entre mero aborrecimento e dano moral configurado, bem como na necessidade de que divergências publicitárias causem efetiva desvalorização patrimonial para viabilizar indenização por danos materiais.

O que foi decidido

A 2ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo manteve, por unanimidade, a condenação de primeira instância. O colegiado reconheceu que o material publicitário e o apartamento decorado induziram o consumidor a erro quanto às características essenciais da unidade. Especificamente, a perícia concluiu haver divergência material entre o imóvel entregue e aquele apresentado na publicidade e no modelo decorado, ambos transmitindo a impressão de que o quintal constituía área privativa vinculada à unidade adquirida.

O relator, desembargador Alvaro Passos, fundamentou a manutenção da condenação por danos morais na configuração de propaganda enganosa. Para o tribunal, não é suficiente alegar que documentos contratuais e memoriais descritivos indicavam as características corretas; a publicidade e a demonstração física do imóvel — mediante apartamento decorado com o espaço cercado, sugerindo privacidade — criaram expectativa legítima no consumidor que foi frustrada na entrega do bem.

O tribunal rejeitou, porém, a condenação por danos materiais, mantendo a sentença de primeiro grau. Embora tenha reconhecido a propaganda enganosa, a perícia não identificou desvalorização econômica mensurável do imóvel em decorrência do erro quanto ao quintal. Assim, o dano puramente patrimonial não restou demonstrado facticamente.

Base normativa e precedentes

• Lei 8.078/1990 (Código de Defesa do Consumidor), Art. 37 — Proíbe publicidade enganosa, entendida como aquela que induz consumidor ao erro quanto a características essenciais, utilidade ou benefício do produto. A propaganda é considerada enganosa por omissão quando deixa de informar sobre dado relevante da oferta.

• Lei 8.078/1990, Art. 20 — A falsidade ou inadequação da publicidade vincula o fornecedor, permitindo ação de indenização por dano patrimonial ou moral.

• Lei 10.406/2002 (Código Civil), Art. 927 — Responsabilidade objetiva por ato ilícito causador de dano a outrem. Publicidade enganosa constitui ato ilícito na medida em que viola direito do consumidor.

• Jurisprudência consolidada do TJSP — Reiteradamente reconhece que material publicitário, fotografias, vídeos e apartamentos-modelo integram a oferta ao consumidor final e, quando divergem do bem entregue, ensejam responsabilidade do fornecedor, independentemente das cláusulas contratuais.

• Diferenciação entre dano moral configurado e mero aborrecimento — A jurisprudência admite que frustração de expectativa legítima em relação a características anunciadas como diferenciais de um empreendimento imobiliário constitui dano moral reparável, não mero dissabor.

Impacto prático

Para compradores e consumidores imobiliários:

• Publicidade enganosa em empreendimentos gera direito a indenização por danos morais, mesmo quando o imóvel permanece habitável e documentos contratuais divergem da apresentação pública.
• Material publicitário, websites, imagens, vídeos e apartamentos-modelo devem estar em conformidade com as características reais do imóvel; divergências substanciais são juridicamente relevantes.
• A mera assinatura de contrato e documentação não afasta a responsabilidade pela publicidade enganosa; o direito consumerista se sobrepõe a cláusulas contratuais que tentem isentar o fornecedor.

Para construtoras e incorporadoras:

• Há risco significativo de condenação por danos morais quando publicidade destaca características que não integram a unidade entregue, mesmo que documentação contratual indique corretamente as especificações.
• A defesa baseada exclusivamente na documentação e no fato de o imóvel ser habitável é insuficiente diante de divergências publicitárias reconhecidas por perícia.
• Ressalva importante: indenização por danos materiais depende de comprovação de desvalorização econômica efetiva; divergências publicitárias não geram automaticamente reparação patrimonial mensurável.

Para advogados atuantes no nicho imobiliário:

• A prova pericial é essencial: sua conclusão sobre divergência entre publicidade e imóvel entregue foi determinante para a condenação.
• Documentação contratual é necessária mas não suficiente; a estratégia de defesa deve considerar risco reputacional e jurisprudência consolidada quanto a propaganda enganosa.
• Ações de ressarcimento por danos morais em relações imobiliárias têm prognóstico favorável quando há divergência comprovada entre publicidade/modelo decorado e unidade entregue.

O que observar

Modulação e precedentes futuros:

Embora a decisão seja específica, ela reflete tendência consolidada no TJSP e em outros tribunais estaduais de aplicar rigorosamente normas consumeristas às relações imobiliárias. Não há indicação de modulação de efeitos ou limitação a casos específicos; a condenação por danos morais é mantida integralmente.

Danos materiais como ponto aberto:

A questão de desvalorização econômica permanece como fator crítico não comprovado neste caso. Futuras ações poderão buscar perícia mais robusta que demonstre impacto patrimonial da perda da área supostamente privativa, especialmente em contextos de mercado imobiliário em recuo.

Risco para o setor:

Construtoras e incorporadoras devem revisar práticas de publicidade, garantindo rigorosa conformidade entre marketing, modelos decorados e especificações técnicas reais. Inconsistências podem gerar múltiplas ações de indenização por danos morais em um mesmo empreendimento, com impacto reputacional e financeiro relevante.

Recursos cabíveis:

A decisão do TJSP pode ser objeto de Recurso Especial ao Superior Tribunal de Justiça, em tese, mas a jurisprudência do STJ também é favorável ao reconhecimento de propaganda enganosa em matéria imobiliária. Eventual recurso extraordinário ao Supremo Tribunal Federal seria excepcional e de baixa probabilidade de êxito, dado que não envolve questão constitucional direta.