TJSP condena construtora por propaganda enganosa em venda de apartamento

A 2ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo preservou condenação de construtora por danos morais decorrentes de propaganda enganosa na comercialização de unidade residencial. O valor da reparação foi fixado em R$ 10 mil, mantendo-se a sentença da 5ª Vara Cível de Piracicaba com ajustes apenas na condenação ao pagamento de honorários advocatícios.

Contexto

A controvérsia envolve uma prática recorrente no mercado imobiliário: a divergência entre o que é apresentado ao consumidor durante a comercialização — por meio de materiais gráficos, apresentações e imóveis decorados (showrooms) — e o que efetivamente consta do contrato de compra e venda. A Lei 8.078/1990 (Código de Defesa do Consumidor) veda expressamente a publicidade enganosa (artigos 36 a 38), caracterizando-a como aquela que contém informações falsas ou que induz o consumidor ao erro acerca de atributos essenciais do produto ou serviço. No contexto imobiliário, essa defesa tem se expandido nos tribunais paulistas, especialmente em casos envolvendo divergências entre as áreas prometidas, acabamentos e funcionalidades das unidades.

O que foi decidido

O tribunal paulista confirmou que a propaganda indicando a existência de quintal privativo — apresentada tanto no material gráfico quanto no decorado — quando o contrato descrevia tal espaço como área comum do condomínio, configurou ato ilícito capaz de gerar reparação por dano moral. O relator, desembargador Álvaro Passos, acolheu o fundamento de que a divergência entre o imóvel decorado e o imóvel efetivamente entregue ultrapassou a esfera do simples dissabor, adentrando o campo da lesão à dignidade e aos legítimos interesses econômicos do adquirente. A fundamentação do magistrado apoiou-se em laudo técnico que constatou conclusivamente tal divergência. Integraram o colegiado a desembargadora Corrêa Patiño e o desembargador José Carlos Ferreira Alves, com votação unânime.

Base normativa e precedentes

• Arts. 36 e 38, Lei 8.078/1990 (CDC) — Proíbem publicidade enganosa e responsabilizam o comerciante por informações que induzam o consumidor ao erro acerca de atributos essenciais do produto.
• Art. 927, Código Civil (Lei 10.406/2002) — Estabelece que o causador de dano é obrigado a reparar, independentemente de culpa em caso de atividades de risco.
• Art. 5º, inciso X, Constituição Federal — Protege o direito à indenização por dano moral.
• Jurisprudência consolidada do TJSP — Reconhece que a discrepância entre material promocional e produto entregue em negócios imobiliários caracteriza abuso do direito de contratar e viola expectativa legítima do consumidor.

Impacto prático

Para construtoras e incorporadoras: a decisão reforça a necessidade de alinhamento absoluto entre materiais de marketing (imagens, vídeos, plantas), decorados/showrooms e descrição no contrato. Qualquer divergência em atributos funcionais (como a privatividade de áreas) pode gerar exposição a condenações por dano moral, ainda que sem comprovação de desvalorização econômica da unidade.

Para compradores: consolida-se o direito de questionar divergências entre o prometido e o entregue, ainda que a área em questão não tenha afetado o valor de mercado do imóvel. O dano moral foi reconhecido independentemente de prova de prejuízo financeiro, baseando-se unicamente na frustração de expectativa legítima.

Para advogados de defesa: note-se que o tribunal negou reparação por danos materiais por falta de laudo demonstrando desvalorização. Isso indica que a estratégia de defesa deve sempre incluir perícia imobiliária específica sobre impacto econômico, não apenas discutir a existência da divergência.

O que observar

A decisão deixa em aberto alguns pontos relevantes:

• Quantificação do dano moral: A fixação em R$ 10 mil reflete o entendimento da câmara quanto ao caráter da lesão, mas não estabelece parâmetro vinculante para casos futuros.
• Prova técnica: A presença de laudo foi determinante. Sem perícia técnica, pode ser mais difícil comprovar a divergência.
• Efeito persuasivo: Embora a decisão não seja de caráter vinculante, seu precedente tenderá a orientar outras câmaras e varas cíveis do estado em matéria similar.
• Recurso extraordinário: Eventual interposição de recurso especial ou extraordinário dependeria de questão federal ou constitucional nova, pouco provável neste contexto de aplicação do CDC.