Moura Dubeux compra Hotel Pestana em Salvador para retrofit imobiliário

A construtora Moura Dubeux concluiu a aquisição do imóvel onde funcionava o Hotel Pestana Bahia, em Salvador, em operação assessorada pelo escritório Queiroz Cavalcanti Advocacia. A transação viabiliza dois novos empreendimentos imobiliários na capital baiana: o Salvador 220, projeto de retrofit com 438 unidades, e o Cyano, residencial com 68 apartamentos.

Contexto

O mercado imobiliário brasileiro vem intensificando operações de aquisição de ativos hoteleiros e comerciais para reconversão em uso residencial — fenômeno acelerado pela queda de ocupação de hotéis urbanos no pós-pandemia e pela revalorização de áreas centrais. O chamado retrofit consiste na requalificação de edificações existentes, preservando estrutura e, em alguns casos, fachada, com modernização das instalações e mudança da destinação de uso.

Esse tipo de operação envolve camadas jurídicas que extrapolam a simples compra e venda. É necessário verificar a regularidade registral do imóvel junto ao Cartório de Registro de Imóveis, a conformidade com o plano diretor municipal de Salvador, a viabilidade urbanística da mudança de uso (de hoteleiro para residencial multifamiliar) e eventuais ônus reais, fiscais ou trabalhistas atrelados ao antigo empreendimento hoteleiro. A assessoria jurídica em transações dessa natureza tornou-se um centro de gravidade do negócio, especialmente para mitigar passivos ocultos.

O que foi decidido

Não se trata de decisão judicial, mas de operação privada estruturada. A equipe de Direito Imobiliário do Queiroz Cavalcanti Advocacia, liderada pela sócia-titular Emília Belo, conduziu a análise jurídica do ativo, a estruturação contratual, as negociações com a parte vendedora e o suporte em todas as etapas até o fechamento.

O escopo descrito corresponde ao ciclo completo de uma M&A imobiliária: auditoria legal (legal due diligence), redação do instrumento de compra e venda, definição de condições suspensivas e resolutivas, garantias contratuais, mecanismos de retenção de preço (escrow ou holdback) para cobertura de contingências, e suporte registral para a transferência de titularidade.

Base normativa e precedentes

• Código Civil (Lei 10.406/2002), arts. 481 a 532 — disciplina a compra e venda, com destaque para a forma pública exigida para imóveis acima do limite legal (art. 108) e os efeitos da tradição via registro.
• Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/1973) — estabelece o regime de publicidade e segurança jurídica da matrícula imobiliária, essencial à confirmação da cadeia dominial.
• Lei de Incorporações (Lei 4.591/1964) — base normativa para o futuro lançamento de empreendimentos imobiliários sobre o terreno adquirido, com regras sobre memorial de incorporação, patrimônio de afetação e responsabilidade do incorporador.
• Lei 10.931/2004 — institui o regime do patrimônio de afetação na incorporação imobiliária, mecanismo de blindagem patrimonial relevante para projetos do porte do Salvador 220.
• Estatuto da Cidade (Lei 10.257/2001) — fixa diretrizes de política urbana que se aplicam à reconversão de uso, especialmente em áreas de interesse urbanístico.
• Lei Municipal de Ordenamento do Uso e Ocupação do Solo de Salvador (LOUOS) — regula a viabilidade de uso residencial no perímetro do antigo hotel.
• Código Tributário Nacional (Lei 5.172/1966), art. 130 — sub-rogação de tributos sobre o adquirente, ponto sensível da due diligence fiscal imobiliária.

Impacto prático

A operação ilustra tendências relevantes para profissionais que atuam no setor:

• Concentração de risco na due diligence: a investigação prévia de matrícula, débitos fiscais, ações cíveis, trabalhistas e ambientais é o que define a precificação e o desenho das garantias contratuais.
• Cláusulas de indenização e retenção: tornam-se peça central em ativos com histórico operacional, como hotéis, em que podem subsistir passivos trabalhistas de funcionários terceirizados e contingências cíveis com hóspedes.
• Viabilidade urbanística como condição suspensiva: a efetiva execução do retrofit depende de aprovação de projeto pela prefeitura, o que normalmente é estruturado como condição contratual.
• Patrimônio de afetação: ao lançar o Salvador 220 e o Cyano, a incorporadora tende a segregar contabilmente cada empreendimento, protegendo os adquirentes de unidades futuras.
• Aquecimento do retrofit em capitais brasileiras: Salvador segue o movimento observado em São Paulo e Rio de Janeiro, com reaproveitamento de edificações verticais subutilizadas.

O que observar

A partir do fechamento, o foco se desloca para as etapas seguintes: registro da escritura, eventual instituição de patrimônio de afetação, aprovação dos projetos arquitetônicos e do memorial de incorporação. Advogados que acompanham operações similares devem ficar atentos à evolução regulatória municipal sobre retrofit — várias capitais discutem normas específicas para acelerar a reconversão de imóveis ociosos —, ao tratamento tributário de eventuais ganhos imobiliários e à exposição da incorporadora perante futuros adquirentes, sobretudo em relação a vícios construtivos remanescentes da edificação original. Para a banca contratada, o desafio típico é equilibrar agilidade comercial e blindagem jurídica, sem que cláusulas de garantia inviabilizem o negócio.